КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-212/2022

УИД 39OS0000-01-2022-000196-15

Р Е Ш Е Н И Е

    Именем Российской Федерации

    28 октября 2022 года                                                                      г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Струковой А.А.

при секретаре – Козловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Капитал Лайф Страхование Жизни» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения от 28 июня 2012 года № ОРС-39/2022/000495, установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2022 года,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Капитал Лайф Страхование Жизни» обратилось в суд 14 июля 2022 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что Обществу на праве собственности принадлежит с 13 мая 2016 года нежилое здание с кадастровым номером № площадью 49 423,8 кв.м, разрешенное использование - под существующее здание гостиницы, торгового центра, бизнес центра, подземной автостоянки, местоположение: <адрес>.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 утверждены результаты кадастровой оценки объектов недвижимого имущества, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которые подлежат применению для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

Указанным постановлением установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 года в размере 3 139 334 536,58 руб.

Установленная по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость объекта не пересматривалась и является актуальной.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 установлена дата перехода к применению на территории Калининградской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

В соответствии с порядком, предусмотренным статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, 26 мая 2022 года ООО «Капитал Лайф Страхование Жизни» подало в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2022 года в размере 1 853 200 000 руб., представив отчет об оценке от 3 мая 2022 года № НИ-985/2022, выполненный оценщиком Есиной А.Н.

Решением бюджетного учреждения от 28 июня 2022 года № ОРС-39/2022/000495 в удовлетворении такого заявления отказано по мотиву несоответствия отчета об оценке положениям пунктов 10, 11, 12-21 ФСО № 7, пункта 8 ФСО № 3.

Ссылаясь на то, что изложенные в решении бюджетного учреждения основания для отказа в установлении рыночной стоимости не основаны на законодательстве об оценочной деятельности, а значительным превышением кадастровой стоимости объекта по отношению к его рыночной стоимости нарушены права Общества в сфере налогообложения, ООО «Капитал Лайф Страхование Жизни» в административном исковом заявлении сформулировало требования об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2022 года в размере 1 853 200 000 руб.

Определением от 18 июля 2022 года административное исковое заявление оставлено без движения и установлен срок до 1 августа 2022 года для определения объема требований в соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 327-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

25 июля 2022 года ООО «Капитал Лайф Страхование Жизни» представило уточненное административное исковое заявление, в котором, ссылаясь на аналогичные фактические обстоятельства, просит признать незаконным решение бюджетного учреждения от 28 июня 2012 года № ОРС-39/2022/000495 и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2022 года в размере 1 853 200 000 руб.

Определением от 27 июля 2022 года административное исковое заявление принято к производству суда.

В административном исковом заявлении в качестве заинтересованного лица указана администрация городского округа «Город Калининград».

Определением от 11 августа 2022 года по делу назначена судебная экспертиза в целях установления, соответствует ли отчет об оценке от 3 мая 2022 года № НИ-985/2022 требованиям законодательства об оценочной деятельности, а в случае несоответствия данного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности какова рыночная стоимость объекта оценки.

Этим же определением от 11 августа 2022 года производство по делу приостановлено до поступления в суд заключения эксперта.

Определением от 13 сентября 2022 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта Окомелко Н.В. от 8 сентября 2022 года № 14-09/ЭС-2022 о соответствии отчета об оценке от 3 мая 2022 года № НИ-985/2022 требованиям законодательства об оценочной деятельности и обоснованности величины рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В судебных заседаниях представители ООО «Капитал Лайф Страхование Жизни» - Солнцев С.Е. и Чернокоз М.В. заявленные требования поддержали, пояснив, что отчет об оценке, положительное экспертное заключение на данный отчет № ЭП-240322-КД, утвержденное региональным представителем Ассоциации «СРОО «ЭС» в Калининградской области Румянцевым М.А., заключение эксперта Окомелко Н.В. являются достоверными доказательствами, объективно подтверждающими заявленную административным истцом величину рыночной стоимости объекта.

Также обратили внимание на то, что вступившим в законную силу решением Калининградского областного суда от 20 марта 2018 года по административному делу № 3а-7/2018 установлена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 1 716 000 000 руб., который сопоставим с заявленной по настоящему делу величиной рыночной стоимости объекта с учетом отсутствия объективных данных о значительном росте рыночных цен на подобные многофункциональные объекты в историческом и культурном центре Калининграда, которые в допустимый ретроспективный период до даты оценки по настоящему делу (1 февраля 2022 года) не выставлялись на продажу.

Применительно к значительной, около 1,3 млрд рублей, разнице между установленной кадастровой стоимостью и заявленной величиной рыночной стоимости указали, что при определении кадастровой стоимости объекта в рамках затратного подхода методом затрат на замещение бюджетным учреждением за основу расчета приняты несопоставимые с объектом оценки характеристики (как минимум группа капитальности и строительный объем), что свидетельствует о неверном выборе аналога по Справочнику КО-ИНВЕСТ при проведении государственной кадастровой оценки.

По мнению административного истца, данное обстоятельство при одновременном наличии в материалах дела сведений о допущенных методологических ошибках при установлении кадастровой стоимости, в целях исправления которых в постановление Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 неоднократно были внесены изменения, направленные на уменьшение установленной по состоянию на 1 января 2021 года кадастровой стоимости более чем 27 000 объектов на общую сумму около 7 млрд рублей, может свидетельствовать об установлении с нарушением методики государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости объекта, а не об искажении величины его рыночной стоимости.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» - Полякова Д.В. полагала заявленные требования не подлежащими удовлетворению, в целом указав, что определенное оценщиком удельное значение рыночной стоимости объекта оценки – 37 496,11 руб./кв.м - не соответствует сложившимся на территории Калининградской области рыночным ценам на подобные объекты.

Кроме того, в настоящем судебном заседании представитель бюджетного учреждения заявила ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы и поручении производства повторной судебной экспертизы оценщику ООО «Городской центр оценки» Мизикову Д.Ю. (г.Санкт-Петербург).

Определением от 28 октября 2022 года в удовлетворении ходатайства отказано ввиду отсутствия оснований для назначения повторной судебной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ.

Указанные в административном исковом заявлении в качестве административных соответчиков Правительство Калининградской области и Управление Росреестра по Калининградской области, а также заинтересованное лицо – администрация городского округа «Город Калининград» - извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, каких-либо ходатайств и (или) возражений на административное исковое заявление не подали, представителей для участия в рассмотрении дела не направили.

На основании части 6 статьи 226 КАС РФ судом определено разрешить ходатайство в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителей административного истца и бюджетного учреждения, показания эксперта Окомелко Н.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ООО «Капитал Лайф Страхование Жизни» принадлежит на праве собственности с 13 мая 2016 года нежилое здание с кадастровым номером № общей площадью 49 423,8 кв.м, виды разрешенного использования – под существующее здание гостиницы, торгового центра, бизнес центра, подземной автостоянки, местоположение: <адрес>.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 установлена кадастровая стоимость указанного здания по состоянию на 1 января 2021 года в размере 3 139 334 536,58 руб., которая подлежит применению для целей налогообложения с 1 января 2022 года, не пересматривалась и является актуальной.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них.

В силу пункта 2 этой же статьи закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Пунктом 1 части 2 статьи 1.1 Закона Калининградской области от 27 ноября 2003 года № 336 «О налоге на имущество организаций» (с последующими изменениями и дополнениями) установлено, что налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества в 2017 году и в последующие годы определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них.

Пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость; направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, Законом Калининградской области от 27 ноября 2003 года № 336 «О налоге на имущество организаций», постановлением Правительства Калининградской области от 18 мая 2016 года № 254 «Об определении уполномоченного органа исполнительной власти Калининградской области по определению перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость» приказом Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 27 декабря 2021 № 199 утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2022 год.

В названный Перечень включено здание с кадастровым номером №.

Таким образом, установленная по состоянию на 1 января 2021 года и подлежащая применению для целей налогообложения с 1 января 2022 года кадастровая стоимость объекта является в данном случае налоговой базой по налогу на имущество организаций за налоговый период 2022 год.

Согласно пункту 15 статьи 378.2 НК РФ (в редакции Федерального закона от 23 ноября 2020 года № 374-ФЗ) изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из приведенных законоположений суд приходит к выводу о том, что установление кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2022 года в данном случае является основанием для перерасчета налога на имущество организацией за период, начиная с 1 января 2022 года.

С учетом изложенного суд полагает, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной имеет для ООО «Капитал Лайф Страхование Жизни» правовое значение для целей исчисления налога на имущество организаций в справедливом размере.

Кроме того, из материалов дела следует, что кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером №, установленная постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 по состоянию на 1 января 2021 года в размере 3 139 334 536,58 руб., определена в рамках государственной кадастровой оценки ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с применением затратного подхода методом затрат на замещение.

Из представленных по запросу суда разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, и отчета ГБУ от 22 октября 2021 года № 04/01-2021 ОКС «Об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области», рассматриваемый объект оценки отнесен к группе «Здания/Группа 04. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения», подгруппе 0403:01 «Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, торгово-складские объекты, торговые базы» (том 1 раздел 4.8, стр. 168-169 отчета об итогах ГКО).

Кадастровая стоимость зданий, отнесенных к подгруппе 0403:01, включая рассматриваемый объект оценки, определена с применением затратного подхода методом затрат на замещение с использованием данных об укрупненном показателе стоимости строительства (УПСС) в соответствии со Справочниками УПСС, разработанными ООО «КО-ИНВЕСТ».

Выбор объектов-аналогов из Справочников, как указано в разделе 4.9.1 отчета об итогах ГКО, осуществлялся на основе таких характеристик объектов как функциональное назначение, величина основной характеристики или строительного объема, материал стен (класс конструктивной системы), класс качества, этажность (общая и подземная).

Для расчета кадастровой стоимости был подобран объект-аналог – Офисно-торговые комплексы с гостинично-жилой частью и подземным гаражом (Здание/ Standart/ 1 куб.м/кС-1 шифр 03.11.000.0018) по Справочнику КО-ИНВЕСТ «Общественные здания» (УПСС-2021), раздел: Офисно-торговые комплексы/Многофункциональные здания и комплексы.

Характеристики объекта-аналога по Справочнику КО-ИНВЕСТ: класс конструктивных систем: КС-1, площадь 12 000 – 18 000 кв.м, строительный объем – 43 200 – 64 800 куб.м, этажность – 1,0 – 2,0 этажей, цена за единицу – 15 627 руб. плюс-минус 5% за 1 куб.м.

Из разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, следует, что в расчетах кадастровой стоимости объекта приняты за единицу – 15 720 руб./куб.м и учтен строительный объем - 233 485 куб.м (15 720 руб./куб.м х 233 485 куб.м х 0,870 х 1,090 = 3 480 414 972,56 руб.), что с последующим учетом накопленного износа составило по расчетам бюджетного учреждения 3 139 334 536,58 руб. (3 480 414 972,56 х (1-0,098) х (1 – 0,0) х (1 – 0,0) = 3 139 334 536,58 руб.).

В то же время, по данным технического паспорта в отношении рассматриваемого здания его строительный объем составляет 208 479 куб.м, что при применении иных принятых к расчету кадастровой стоимости показателях само по себе свидетельствует о завышении кадастровой стоимости объекта (без учета накопленного износа) на 372 560 979,35 руб. (15 720 руб./куб.м х 208 479 куб.м х 0,870 х 1,090 = 3 107 853 993,20 руб.).

Кроме того, величина физического износа объекта при расчете его кадастровой стоимости принята 9,8%.

Вместе с тем, при использовании калькулятора расчета физического износа по классам конструктивных систем КО-ИНВЕСТ величина физического износа объекта, 2008 года постройки, по состоянию на 2021 год (13 лет) составляет 14%.

Принятая при проведении ГКО капитальность объекта – III группа капитальности – не согласуется с той группой капитальности объекта оценки, которая указана в техническом паспорте на здание, составленном Калининградским филиалом БТИ по состоянию на 30 декабря 2009 года (группа капитальности – I).

Кроме того, из технического паспорта на здание видно, что в общей площади объекта – 49 423,8 кв.м – значительная доля (более 24%) приходится на    площадь подземной части здания (11 996,1 кв.м).

Принятый в ходе ГКО объект-аналог таким соотношением между подземной частью и общей площадью не обладает.

Не умаляя доводов бюджетного учреждения о том, что при проведении государственной кадастровой оценки в полной мере не могут быть учтены индивидуальные характеристики каждого из объектов оценки, суд в то же время приходит к выводу о том, что с учетом значительного несоответствия между расчетным и фактическим строительным объемом (превышение в ходе ГКО на 25 006 куб.м), неверного определения величины физического износа объекта (9,8% при износе объекта оценки 14%), отсутствия объективных данных о сопоставимости объекта оценки и объекта-аналога по критерию отношения площади подземной части объекта к его общей площади, у ООО «Капитал Лайф Страхование Жизни» возникло законное право требовать установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости также (помимо общих вышеприведенных норм законодательства об определении налоговой базы по налогу на имущества организаций) вследствие отсутствия достаточных оснований полагать определенную в результате ГКО величину кадастровой стоимости достоверной.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания и иных объектов может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

В силу части 5 этой же статьи к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

При этом согласно части 12 названной статьи в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

В соответствии с порядком, предусмотренным статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, ООО «Капитал Лайф Страхование Жизни» обратилось 26 мая 2022 года в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2022 года, представив отчет об оценке оценщика Есиной А.Н. от 3 мая 2022 года № НИ-985/2022.

Оценщик Есина А.Н. имеет стаж работы в области оценочной деятельности с 2009 года, обладает правом проведения оценки по направлению «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков, гражданская ответственность оценщика застрахована в установленном порядке.

Из содержания отчета об оценке следует, что объект оценки фактически представляет собой многофункциональный комплекс <данные изъяты>, включающий в себя торговый и бизнес центры, гостиницу, подземную парковку, расположенный в культурном и историческом центре Калининграда.

На страницах 14-17 отчета об оценке приведен анализ рынка объекта оценки, в том числе в таблицах 6 и 7 отчета об оценке социально-политической ситуации в России и Калининградской области по состоянию на I квартал 2021 года в сравнении с данными на I квартал 2020 года, при этом оценщик указал, что информация, отражающая события на дату оценки и, прежде всего, аналитические обзоры рынков недвижимости, публикуется позднее.

С учетом классификации офисных и торговых объектов, коммерческой недвижимости свободного назначения, принятой Гильдией управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД) и приведенной в работе Г.М. Стерника «Типология торговой недвижимости», объект оценки отнесен, исходя из его местоположения, конструктивных и планировочных решений, к сегменту рынка высококлассной торговой недвижимости, включающей в себя сектор недвижимости, предназначенной для определенного бизнеса (гостиницы, общественное питание).

В этой связи проведен анализ ценовой информации применительно к продаже торгово-офисной недвижимости, арендных ставок на торговую недвижимость и арендных ставок на офисную недвижимость.

Проводя анализ наиболее эффективного использования, оценщик, ссылаясь на положения пункта 13 ФСО № 7 и пункта 15 ФСО № 7 и учитывая критерии юридически правомочного использования, физической осуществимости, финансовой целесообразности, максимальной доходности, а также принимая во внимание факт наличия объекта оценки на земельном участке и текущего использования объекта в качестве торгового центра, бизнес центра, гостиницы и подземной автостоянки, пришел к выводу о наиболее эффективном использовании объекта оценки в соответствии с установленными видами разрешенного использования и фактическим использованием, соответствующим установленным видам разрешенного использования, а именно: нежилое коммерческое (гостиницы, торгового центра, бизнес центра, подземной автостоянки) здание.

Обосновывая отказ от применения сравнительного подхода, оценщик указал, что на дату оценки, а также в допустимом ретроспективном периоде до даты оценки на открытом рынке отсутствовали предложения по продаже объектов, аналогичных объекту оценки. Сведения о сделках с аналогичными объектами и их ценах также отсутствуют.

Применительно к затратному подходу оценщик отметил, что в затратном подходе стоимость недвижимости равна рыночной стоимости земельного участка плюс стоимость строений за вычетом накопленного износа. С учетом специфики объекта оценки (расположение одного из самых крупных объектов подобного типа на центральной площади города Калининграда) использование затратного похода, по мнению оценщика, может привести к значительной погрешности в расчетах, в связи с чем применение затратного подхода возможно только в качестве проверочного.

В рамках доходного подхода оценщиком принято решение о возможности использования арендных ставок (подтвержденного валового дохода) и операционных расходов по данным бухгалтерской отчетности, представленных заказчиком оценки, который обладает собственной девелоперской службой, осуществляющей анализ привлекательности и доходности сдаваемых в аренду помещений в пределах объекта оценки.

Так, оценщиком использованы сведения об арендных ставках, по которым помещения различного назначения рассматриваемого объекта (торговый центр, бизнес центр, гостиница, объекты общественного питания, паркинг) сдавались в аренду в 2019-2021 годах, и определена средневзвешенная ставка арендной платы за коммерческие помещения (без учета расположенного в подземном этаже паркинга, где размер арендной платы значительно ниже) - 880 руб./кв.м в месяц.

Размер операционных расходов определен по фактическим расходам, отраженным по данным бухгалтерского учета.

Величина рыночной стоимости, определенная оценщиком доходным подходом, - 1 853 200 000 руб.

Отчет об оценке от 3 мая 2022 года № НИ-985/2022 согласно экспертному заключению от 6 мая 2022 года № ЭП-240322-КД, выполненному Ассоциацией «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет», соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе положениям пунктов 10, 11, 12-21 ФСО № 7, пункта 8 ФСО № 3.

Согласно положительному экспертному заключению от 6 мая 2022 года № ЭП-240322-КД, утвержденному региональным представителем Ассоциации «СРОО «ЭС» в Калининградской области Румянцевым М.А., по результатам проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам нарушений не выявлено, стоимость объекта оценки, определенная в отчете, подтверждена.

Решением ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 28 июня 2022 года № ОРС-39/2022/000495 отказано в установлении рыночной стоимости по мотиву несоответствия представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Так, бюджетное учреждение указало на нарушение оценщиком раздела V «Анализ рынка» (пункты 10, 11) ФСО № 7, а именно:

- информация по результатам анализа социально-экономического положения в России и в Калининградской области использована по состоянию на 1 квартал 2021 года в сравнении с 1 кварталом 2020 года и данный период существенно отстает от даты оценки – 1 февраля 2022 года;

- отсутствует обоснованный вывод о выборе сегмента рынка недвижимости для объекта оценки с учетом различий между рынком высококлассной торговой недвижимости (к которому оценщиком отнесен объект оценки) и рынком многофункциональных комплексов (mixed-use development), то есть проектов, объединяющих в себе несколько сегментов недвижимости, а с учетом многофункциональности объекта оценки необходимо проанализировать рынок согласно всем видам назначения объекта оценки;

- в подразделе «Перспективы развития рынка торговой недвижимости Калининграда» приведена устаревшая информация о планируемом открытии в 2018-2020 годах торговых центров (Балтия Молл, Гиант, Z-форт), которая не может быть использована для составления выводов относительно рынка недвижимости в сегменте рынка объекта оценки;

- в разделах «Ценовой анализ: продажа торгово-офисной недвижимости» и «Ценовой анализ: арендные ставки торгово-офисной недвижимости» не указан период проведения исследования и источники информации, анализ арендных ставок в зависимости от типа недвижимости (торговый центр, гостиница и т.д.) не проведен, а максимальный уровень арендных ставок в городах области (г.Зеленоградск, г.Светлогорск, г.Черняховск, г.Светлый) превышает средневзвешенное значение арендной ставки для объектов оценки в г.Калининграде в размере 800 руб./кв.м.

Кроме того, в оспариваемом решении бюджетное учреждение указало на то, что оценщиком не выполнены требования раздела VI «Анализ наиболее эффективного использования» (пункты 12-21) ФСО № 7, поскольку представленная в соответствующем разделе отчета об оценке информация носит общий характер и не является полноценным анализом наиболее эффективного использования и, кроме того, не содержит анализа наиболее эффективного использования исходя из условий договоров аренды.

В нарушение подпункта «в» пункта 11 ФСО № 7, как отмечено в оспариваемом решении бюджетного учреждения, в отчете отсутствуют выводы об интервале значений цен в сегментах рынка, к которым может быть отнесен объект при его фактическом, а также альтернативных вариантах использования.

Также, по мнению бюджетного учреждения, без учета положений подпункта «и» пункта 8 ФСО № 3 оценщик использовал затратный подход в качестве проверочного и необоснованно отказался от его применения в расчетах при наличии технической документации в то время как рыночная стоимость, определенная двумя или тремя подходами, является более точной, чем рыночная стоимость, определенная одним из подходов.

При этом, как полагает бюджетное учреждение, в рамках затратного подхода рыночная стоимость в размере 1 844 720 066 руб. некорректно определена оценщиком с использованием объекта-аналога из сборника УПСС КО-ИНВЕСТ «Общественные здания – 2016» с наименованием «Торгово-развлекательные центры» (код 03.11.000.0052), который не сопоставим по основным качественным характеристикам с объектом оценки, вследствие чего стоимость, определенная затратным подходом, не может являться ориентиром при обосновании корректности результата в рамках доходного подхода (1 853 200 000 руб.).

Данные нарушения, по мнению бюджетного учреждения, приводят к искажению рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем рыночная стоимость объекта оценки не может быть принята как достоверная по состоянию на 1 февраля 2022 года.

В целях проверки доводов сторон определением суда от 11 августа 2022 года по делу назначена судебная экспертиза, с согласия сторон производство судебной экспертизы было поручено руководителю ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» Окомелко Н.В.

Согласно заключению эксперта от 8 сентября 2022 года отчет об оценке от 3 мая 2022 года № НИ-985/2022, выполненный оценщиком Есиной А.Н., соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности; выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки обоснованны, в связи с чем поставленный судом вопрос о действительной рыночной стоимости объекта по состоянию на 1 февраля 2022 года оставлен без ответа.

Из экспертного заключения и пояснений эксперта Окомелко Н.В. в судебном заседании следует, что в Калининграде имеются торговые, торгово-административные, торгово-развлекательные, а также многофункциональные центры площадью от 5 137 кв.м до 63 792,70 кв.м, отнесенные (включая объект оценки) к одной группе оценки в процессе государственной кадастровой оценки, которые потенциально могли быть использованы оценщиком в качестве сравнительного аналогов для проведения сравнительного анализа продаж, однако в свободном доступе в принципе отсутствует информация о том, что они выставляются на продажу, что свидетельствует об отсутствии торговой активности указанного сегмента рынка в г.Калининграде и об обоснованности отказа оценщика от применения сравнительного подхода при том, что в силу п. 22 ФСО № 7 сравнительный подход применяется, если можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и предложений.

В экспертном заключении имеется информация об удельной цене подобных объектов в иных субъектах Российской Федерации, которая, как отмечено экспертом в примечании, приведена лишь справочно и не может быть использована для проведения расчетов методом сравнения продаж ввиду невозможности соблюдения требования пункта 11б ФСО № 7 о сопоставимости местоположения объектов исследования и объекта оценки.

В экспертном заключении содержится указание о соответствии отчета об оценке положениям пунктов 10, 11 ФСО № 7 при проведении анализа рынка.

Эксперт в судебном заседании пояснил, что анализ рынка недвижимости проведен исходя из доступных оценщику статических данных, размещенных в открытом доступе на дату оценки (1 февраля 2022 года) и предшествующем дате оценки периоде, при этом очевидно, что на дату оценки статистические сведения за I квартал 2022 года (для сравнения с соответствующими сведениями за I квартал 2021 года) не могли быть собраны, обработаны и опубликованы.

Применительно к определению оценщиком наиболее эффективного использования объекта оценки, по мнению эксперта, правомерно учтены виды разрешенного использования нежилого здания, внесенные в ЕГРН, которые, в совокупности с местоположением, объемно-планировочными и конструктивными решениями объекта оценки обоснованно повлекли за собой отнесение объекта оценки к сегменту рынка высококлассной торговой недвижимости, включающей в себя сектор недвижимости, предназначенной для определенного бизнеса.

Использование оценщиком затратного подхода в качестве проверочного и отказ оценщика от его применения в согласовании итогового результата рыночной стоимости, как показывает эксперт, является правомерным, учитывая уникальные характеристики объекта оценки, связанные, прежде всего, с расположением объекта на земельном участке площадью свыше 1 га на центральной площади г.Калининграда, что оказывает существенное влияние на рыночную стоимость единого объекта недвижимости, включая земельный участок, стоимость которого при проведении оценки объекта капитального строительства не подлежит учету.

Наличие технической документации на объект оценки не гарантирует в данном случае возможность выбора идентичного объекта-аналога для проведения расчетов в рамках затратного подхода.

В справочной системе КО-ИНВЕСТ, как пояснил эксперт, отсутствует объект-аналог с объемно-планировочными и конструктивными характеристиками, совпадающими с характеристиками объекта оценки.

В этой связи эксперт высказался о том, что замечания бюджетного учреждения на отчет об оценке, касающиеся использования затратного подхода, не свидетельствуют о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и не оказывают влияния на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Тем не менее, эксперт отметил, что полученный в рамках затратного подхода (использованного в качестве проверочного) удельный результат стоимости (37 324,58 руб./кв.м) находится в диапазоне данных ГКО 14 объектов недвижимости, отнесенных в ходе ГКО к одной группе с объектом оценки (в пределах от 29 259,91 руб. до 87 543,87 руб.).

Эксперт также пояснил, что такой существенный диапазон УПКС объектов, отнесенных при приведении ГКО к одному сегменту рынка (Здания/Группа 04), может быть обусловлен отличиями по классу качества, площади и местоположению либо иными фактическими обстоятельствами.

Определение рыночной стоимости с учетом индивидуальных характеристик объекта оценки произведено оценщиком в рамках доходного подхода с применением сведений о доходах и расходах правообладателя объекта за период 2019-2021 годы по данным бухгалтерского учета, что позволило учесть в процессе оценки фактическую доходность конкретного объекта оценки и что соответствует п. 23з ФСО № 7, согласно которому оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции) может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Кроме того, выбор оценщиком доходного подхода в целом соответствует общим положениям п. 24 ФСО № 1, согласно которым оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Представленные заказчиком данные о доходах и расходах, относящихся к объекту оценки, соответствуют требованиям п. 5 ФСО № 3, в соответствии с которым информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена. Точный перечень соответствующих документов законодательством об оценочной деятельности не установлен.

Детальное сравнение доходности объекта оценки с доходностью иных подобных объектов, расположенных в г.Калининграде, по сути не представляется возможным ввиду отсутствия в свободном доступе соответствующих сведений и невозможности получения оценщиком подтвержденной информации об уровне доходов и расходов правообладателей иных подобных объектов.

На основании расчетов средневзвешенной ставки арендной платы за коммерческие помещения объекта оценки (без учета паркинга) – 880 руб./кв.м – оценщиком обоснованно принято решение о возможности их использования для определения стоимости объекта оценки доходным подходом, что соответствует положениям п. 16 ФСО № 1.

Расчетные данные, приведенные в таблице 17 отчета об оценке, включая расчет валового дохода, операционных расходов, чистого операционного дохода, ставки капитализации, экспертом проверены и признаны правильными.

С учетом значительной доли площади подземной части здания экспертом произведена экстраполяция удельного значения рыночной стоимости объекта оценки с учетом функционального назначения площади подземной и наземной частей объекта.

При этом удельное значение рыночной стоимости подземной части здания составило 24 372,47 кв.м и находится в пределах диапазона рыночных данных в сегменте паркинг/машино-места в г.Калининграде от 14 285,24 руб. до 65 333,33 руб.

Удельное значение рыночной стоимости надземной части здания составило 41 500,95 руб., а в среднем объекта оценки (включая подземную часть здания) – 37 496,11 руб./кв.м.

Как отметил эксперт, проверка значения удельной стоимости подземной части здания на соответствие рыночным данным сегмента, относящегося к функциональному назначению подземной части, проведена справочно с учетом доли подземной части (практически 25%) к общей площади здания и, как следствие, влияния более низкого удельного значения стоимости подземной части на удельное значение рыночной стоимости объекта оценки в целом.

При этом не только удельное значение наземной части здания – 41 500,95 руб., но и итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки – 37 496,11 руб./кв.м – находятся в диапазоне данных ГКО в сегменте объектов, сопоставимых с объектом оценки, от 29 259,91 руб. до 87 543,87 руб. (при одновременном отсутствии рыночных данных в сегменте крупных ТЦ и многофункциональных объектов в г.Калининграде и Калининградской области).

С учетом изложенного эксперт указал, что отчет об оценке от 3 мая 2022 года № НИ-985/2022 содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов с учетом требований законодательства об оценочной деятельности.

Допущенная к участию в деле в качестве эксперта оценщик Окомелко Н.В. имеет стаж работы в области оценочной деятельности – 25 лет, является членом саморегулируемой организации оценщиков, вправе проводить оценку по направлению «Оценка недвижимости», прошла подготовку в МГЮА им. О.Е. Кутафина по программе «Судебная финансово-экономическая экспертиза», предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Ни на стадии разрешения вопроса о назначении судебной экспертизы, ни в ходе дальнейшего производства по настоящему делу стороны не указывали обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о заинтересованности эксперта в исходе дела.

Объективных оснований ставить под сомнение выводы эксперта не имеется.

Доводы представителя бюджетного учреждения о том, что итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки – 37 496,11 руб./кв.м – не соответствует сложившимся в Калининграде рыночным ценам, не подтвержден совокупностью исследованных судом доказательств.

Так, из представленных бюджетным учреждением фрагментов отчетов об определении рыночной стоимости иных объектов видно, что определенный оценщиками удельный показатель рыночной стоимости иных объектов является различным в зависимости от их индивидуальных характеристик: 35 768,31 руб./кв.м (магазин площадью 1666 кв.м на Московском проспекте,231), 38 023,65 руб./кв.м (административно-торговый центр площадью 1090,9 кв.м на ул.Барнаульская,2), 45 975,10 руб./кв.м (торговый центр площадью 1687 кв.м по продаже и обслуживанию автомобилей марки «Лексус» на Московском проспекте,271), 51 091,38 руб./кв.м (нежилое здание площадью 2950,4 кв.м в микрорайоне «Сельма») (т. 2 л.д. 80-90).

Суд принимает во внимание несопоставимость упомянутых объектов с объектом оценки, прежде всего, по критериям площади зданий, функциональному назначению зданий и отдельных помещений в таких зданиях, однако при этом отмечает, что удельный показатель рыночной стоимости объекта оценки по настоящему делу – 37 496,11 руб./кв.м – находится в границах обозначенного бюджетным учреждением диапазона.

Кроме того, представителем бюджетного учреждения в настоящем судебном заседании заявлено о недостаточности для проведения оценки в рамках доходного подхода имеющихся в составе отчета об оценке справок правообладателя о расходах и о доходах, выданных главным бухгалтером Общества.

Из содержания оспариваемого решения бюджетного учреждения от 28 июня 2022 года № ОРС-39/2022/000495 следует, что такое основание не указано в числе прочих замечаний по представленному ООО «Капитал Лайф Страхование Жизни» отчету об оценке, в связи с чем соответствующий довод бюджетного учреждения не согласуется с положениями пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ о необходимости изложения всех оснований отказа в установлении рыночной стоимости объекта.

В то же время, исходя из необходимости соблюдения баланса прав налогоплательщиков и бюджетного интереса, суд считает возможным проверить этот довод и приходит к выводу о его необоснованности.

Так, федеральными стандартами оценки не установлен конкретный перечень документов, который подлежит предоставлению заказчиком оценки в целях подтверждения доходов и расходов правообладателя в случае проведения оценки рыночной стоимости объекта капитального строительства доходным подходом.

Каких-либо объективных оснований ставить под сомнение достоверность изложенной в справках информации о доходах и расходах Общества не имеется при том, что подписанные главным бухгалтером Общества справки о доходах и расходах с очевидностью должны соответствовать данным бухгалтерского учета организации.

Суд также учитывает, что в рамках выполнения государственного заказа Банка России проведено Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки (ООО «Информ-оценка») исследование рынка недвижимости, которое представляет собой результаты комплексных исследований рынка недвижимости городов России по следующим направлениям: ценовая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в ретроспективный (с 2015 года) и текущий период в 45 городах России (включая Калининград) и уровень ликвидности (сроки экспозиции объектов) земельных участков, жилой и коммерческой недвижимости в г.Москва, Московской области и городов России с численностью более миллиона человек.

Новый информационный ресурс создан для обеспечения актуальной информацией профессиональных участников рынка и может быть использован оценщиками недвижимости, специалистами залоговых отделений банка, государственными кадастровыми оценщиками, судебными экспертами, другими лицами.

В кратком аналитическом обзоре о Калининграде имеется указание о том, что многофункциональный комплекс «Clover Citycenter» общей площадью 49 423 кв.м и торговой площадью 11 440 кв.м относится, наряду с МФК «Мега», «Мега Сити», «Калининград Плаза», «Акрополь», к наиболее посещаемым и популярным торговым центрам города Калининграда.

В разделе «Торговая недвижимость. Аренда (руб./кв.м в месяц)» применительно к типовой зоне «Исторический центр города» (Калининград) приведены среднерыночные ставки арендной платы применительно к ТРЦ площадью 10000-15000 кв.м – 868 руб./кв.м/месяц (среднее значение), 835 руб./кв.м/месяц (медиана), 699 руб./кв.м/месяц (нижняя граница) и 1 038 руб./кв.м/месяц (верхняя граница), а применительно к ТРЦ площадью более 25 000 кв.м – 794 руб./кв.м/месяц (среднее), 767 руб./кв.м/месяц (медиана), 639 руб./кв.м/месяц (нижняя граница) и 949 руб./кв.м/месяц (верхняя граница).

Применительно к среднерыночным ставкам арендной платы в отношении высококлассной офисной недвижимости (класс А и В) в историческом центре Калининграде на данном веб-сайте содержится информация об арендных ставках в пределах от 758 руб./кв./месяц до 1 477 руб./кв./месяц (площадью менее 50 кв.м), 719 руб./кв.м/месяц – 1 402 руб./кв.м (площадью от 50 до 100 кв.м), 601 руб./кв.м/месяц – 1 172 руб./кв.м/месяц (от 100 до 500 кв.м), 535 руб./кв.м/месяц – 1 041 руб./кв.м/месяц (от 500 до 1 000 кв.м), 471 руб./кв.м/месяц – 817 руб./кв.м/месяц (от 1 000 до 3 000 кв.м), 431 руб./кв.м/месяц – 840 руб./кв.м/месяц (от 3 000 до 5 000 кв.м), 401 руб./кв.м/месяц – 781 руб./кв.м/месяц (от 5 000 до 9 000 кв.м), 388 руб./кв.м/месяц – 756 руб./кв.м/месяц (свыше 9 000 кв.м).

Рассчитанная оценщиком на основании представленных ООО Капитал Лайф Страхование Жизни» справок о фактических доходах Общества за период 2019-2021 г.г. средневзвешенная ставка арендной платы за коммерческие помещения объекта оценки (без учета паркинга) – 880 руб./кв.м/месяц – находится в пределах указанного диапазона.

В разделе «Торговая недвижимость. Исторический центр города. Продажа» приведены среднерыночные цены в отношении ТРЦ площадью более 25 000 кв.м: 68 640 руб./кв.м (среднее), 66 351 руб./кв.м (медиана), 55 038 руб. (нижняя граница) и 82 241 руб. (верхняя граница).

В разделе «Офисная недвижимость. Исторический центр города. Продажа» приведены среднерыночные цены на высококлассную офисную недвижимость (класс А и В) площадью более 9000 кв.м: 58 543 руб./кв.м (среднее), 57 551 руб./кв.м (медиана), 38 244 руб./кв.м (нижняя граница) и 78842 руб./кв.м (верхняя граница).

В соответствии с приложением № 7 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, которые действовали на дату оценки объекта (1 февраля 2022 года), ориентировочная доля стоимости земельного участка в стоимости торговых и торгово-развлекательных объектов составляет 20-25%.

Принимая во внимание ориентировочную долю стоимости земельного участка в стоимости ЕОН, а также скидки на торг, корректировки на общую площадь, суд полагает, что полученный в рамках доходного подхода удельный результат стоимости объекта капитального строительства – 37 324,53 руб./кв.м – находится в пределах диапазона среднерыночных цен как на ТРЦ, так и на высококлассную офисную недвижимость (класс А и В).

Суд также учитывает, что определенный оценщиком удельный показатель рыночной стоимости объекта оценки - 37 496,11 руб./кв.м – находится не только в пределах среднерыночных ставок арендной платы на офисную и торговую недвижимость и цен на соответствующую коммерческую недвижимость, но и в пределах диапазона удельных показателей кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки 14 подобных нежилых зданий от 29 259,91 руб./кв.м до 87 543,87 руб./кв.м (т. 2 л.д. 25-28).

Кроме того, суд принимает во внимание, что по состоянию на 1 января 2016 года кадастровая стоимость объекта согласно постановлению Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625 составляла 2 983 280 865,04 руб.

Вступившим в законную силу решением Калининградского областного суда от 20 марта 2018 года по административному делу № 3а-7/2018 установлена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 1 716 000 000 руб., то есть удельный показатель рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года составил 34 720,11 руб./кв.м.

Такой удельный показатель рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2016 года, сопоставим с удельным показателем рыночной стоимости, определенной оценщиком по состоянию на 1 февраля 2022 года (37 496,11 руб./кв.м).

Каких-либо достоверных данных о том, что рост рыночных цен на подобные объекты в Калининграде превысил практически 7,5% за период с 1 февраля 2016 года по 1 февраля 2022 года, не имеется.

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Поскольку отчет об оценке от 3 мая 2016 года № НИ-985/2022 не противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности и отсутствуют данные об искажении оценщиком величины рыночной стоимости объекта, суд полагает требования административного истца, заявленные к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из приведенной нормы закона юридически значимой датой является день подачи ООО «Капитал Лайф Страхование Жизни» заявления об установлении рыночной стоимости, то есть 26 мая 2022 года.

Что касается разрешения требований, заявленных к Правительству Калининградской области и Управлению Росреестра по Калининградской области, суд исходит из того, что названные органы в данном случае не являются органами, разрешавшими вопрос об установлении рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2022 года.

Поскольку Правительство Калининградской области и Управление Росреестра по Калининградской области являются ненадлежащими ответчиками по основному требованию о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта, в удовлетворении административных исковых требований, заявленных к Правительству Калининградской области и Управлению Калининградской области, надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Капитал Лайф Страхование жизни» удовлетворить частично.

Признать незаконным решение ГБУ Калининградской области от 28 июня 2022 года № ОРС-39/2022/000495 об отказе в установлении рыночной стоимости объекта с кадастровым номером № по состоянию на 1 февраля 2022 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером № площадью 49 423,8 кв.м, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2022 года – 1 853 200 000 руб.

                        Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости считать 26 мая 2022 года.

                        В удовлетворении требований к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области – отказать.

                        Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по состоянию на 1 февраля 2022 года в размере его рыночной стоимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 14 ноября 2022 года.

Судья Калининградского

областного суда                                                                                 А.А. Струкова